Της Μαρίας Τσήλιου*
Ο θεσμός του κτηματολογίου έχει ως στόχο την όσο το δυνατόν ακριβέστερη αποτύπωση και καταγραφή των ακινήτων και των επ΄ αυτών εννόμων σχέσεων, με τη δημιουργία ασφαλών πρώτων εγγραφών, έως την οριστικοποίησή τους με το πέρας της προθεσμίας διόρθωσής τους επί ανακρίβειάς τους. Για την ασφάλεια των συναλλαγών και τη διαφύλαξη της δημόσιας πίστης, ο νόμος έθεσε ως κρίσιμο χρόνο κτήσης εμπραγμάτου δικαιώματος την απόφαση της Ε.Κ.Χ.Α. Α.Ε. για κήρυξη μιας περιοχής υπό κτηματογράφηση, έτσι ώστε αυτός που εμφανίζεται ως δικαιούχος στις πρώτες εγγραφές να είναι και ο πραγματικός δικαιούχος του δικαιώματος.
Ειδικότερα, επί κτήσης εμπραγμάτου δικαιώματος με έκτακτη χρησικτησία, ο νόμος απαιτούσε να έχει συμπληρωθεί η εικοσαετής νομή επί του ακινήτου έως την ημέρα έναρξης της κτηματογράφησης στην περιοχή του ακινήτου. Με τον τρόπο αυτό, ακόμη και επί ανυπαρξίας δικαστικής αποφάσεως, που να αναγνώριζε την κτήση δικαιώματος με έκτακτη χρησικτησία, ο δικαιούχος εμφανιζόταν στις αρχικές εγγραφές, στις οποίες στηρίζονταν και οι μεταγενέστερες.
Με τη νομοθετική όμως αλλαγή που επέφερε ο ν. 4315/2014, σύμφωνα με τον οποίο προστέθηκε η περίπτωση (στ) στην παράγραφο 3 του άρθρου 6 του Ν. 2664/1998, η οποία ορίζει: «Όταν ο τίτλος κτήσης του δικαιώματος που προσβάλλεται με την ανακριβή εγγραφή και για το οποίο ζητείται η διόρθωση είναι χρησικτησία, η συμπλήρωση της νομής υπολογίζεται κατά το χρόνο άσκησης της αγωγής της παραγράφου 2 ή της αίτησης της περίπτωσης (α) της παραγράφου 3…» μετατέθηκε ο χρόνος κτήσης του εμπραγμάτου δικαιώματος από το χρόνο κήρυξης της κτηματογράφησης στην περιοχή του ακινήτου στο χρόνο άσκησης της αγωγής διόρθωσης της αρχικής εγγραφής.
Η εν λόγω νομοθετική τροποποίηση προκάλεσε σημαντικότατη ρωγμή στο πεδίο των αρχικών εγγραφών αλλά και στο πνεύμα του κτηματολογικού νόμου γενικότερα καθώς αδικαιολόγητα παραβλέπει την ύπαρξη ή μη νόμιμης αιτίας κτήσης του δικαιώματος κυριότητας κατά το χρόνο κήρυξης μιας περιοχής υπό κτηματογράφηση, όπως απαιτεί τόσο η ασφάλεια των συναλλαγών, που υπηρετεί ο θεσμός του κτηματολογίου όσο και η ακρίβεια των αρχικών εγγραφών, που στηρίζονται στη μεταφορά των κτηματολογικών πινάκων.
Εάν κατά το χρόνο κήρυξης μιας περιοχής υπό κτηματογράφηση δεν είχε συμπληρωθεί στο πρόσωπο κάποιου προσώπου η εικοσαετής νομή επί ενός ακινήτου και προκειμένου να τηρηθεί η νομική τάξη θα έπρεπε να δηλώνεται το εγγραπτέο δικαίωμα είτε από τον πραγματικό κύριο του ακινήτου ή από τον χρησιδεσπόσαντα με έγγραφα, που να αποδεικνύουν τη μακροχρόνια αλλά όχι ακόμη εικοσαετή νομή του ακινήτου.
Με τη συμπλήρωση του χρόνου της εικοσαετούς νομής ο χρησιδεσπόσας θα προσέφευγε στη δικαστική οδό της αγωγής του άρθρου 6 παρ. 2 ή παρ. 3 ανάλογα με το περιεχόμενο του κτηματολογικού φύλλου και θα επιδίωκε την έκδοση υπέρ αυτού μιας αναγνωριστικής αποφάσεως κτήσης κυριότητας με τα προσόντα της έκτακτης χρησικτησίας, πλην όμως αυτή θα καταχωρούνταν στο κτηματολογικό φύλλο ως μεταγενέστερη εγγραφή.
*δικηγόρου, εταίρου της δικηγορικής εταιρείας «ΜΙΧΑΗΛΟΣ-ΠΕΓΚΑ-ΤΣΗΛΙΟΥ»